购房要逃离雾霾需怎样挑选好房子?

信息来源:南方都市报发布时间:2014-10-27

上周帝都雾霾来袭,且呈现不断加剧和周期延长之势。面对浑浊的空气,各种躲避雾霾的方法论开始在网络上流传,有一说法为住在30米以上的高层建筑内不会被雾霾侵扰。虽然远离雾霾京城的东莞相比之下仍属安全地带,但是今年来东莞又有一超高层住宅项目入市,同时随着土地资源的稀缺,未来将会有越来越多的高层和超高层出现,在为购房者带来更广阔选择空间的同时,也面临挑选楼层的困惑。

低楼层接地气、出行方便但采光度稍逊,高楼层视野开阔通风佳但价格稍贵,恐高者也要慎选。

日前,南方都市报联合大粤网、东莞阳光房产网发起了住宅楼层选择的调查,短短3天时间不到,就收获了1405位受访者的参与。实际参与人数、讨论的活跃度,都超过了过往南都黄金楼市发起的此类小专题微调查,可见受访者对于楼层选择此类实用性问题关注度颇高。

调查结果显示,不到一成的受访者能够在买房前了解所有楼层的优劣势,甚至有约三分之一的买家坦白对楼层优劣几乎是“盲点”。受访者普遍重视楼层的选择,共有约85%的受访者理性认为,楼层选择有时对购房起决定性作用,但也要综合户型和价格等方面一起衡量。

如今在特价房充斥的楼市,低价诱惑容易弱化购房者对楼层优劣的敏感度,特别在楼层、朝向、噪声、景观视野、通风采光不佳,甚至是户型有硬伤的单位更容易被开发商拿出来做特价,所以尤其考量买家的“智慧”。在平时,更有不少购房者在楼层的挑选中游移不定,同时对各楼层优劣势认知缺乏,本期专题,南都黄金楼市综合梳理了不同楼层的优缺点,做一次“科普”,为购房者挑选楼层提供实战攻略。

雾霾颗粒停留在11-15层,16-20层是最适合居住的黄金楼层

汹涌而至的降价潮让在惠州开饭馆的湖南人苏先生无法淡定,只考虑价格不考虑舒适度的购房态度让他如今陷入了进退两难的尴尬境地。

开发商意见明晰,换楼层必须加钱,否则接受已签合同的现实。

9月中旬,对金山湖了解甚少的苏先生,以5100元/平方米价格购下了金山湖某降价小区3楼靠三环路特价房源。9月底才发现其自家阳台正朝向三环路交叉立交桥,其父亲和妻子坚决要求换房或退房。

换房的协商拉锯战随即展开,苏先生说哪怕同样是三楼换到不朝三环路一边也可,开发商果断拒绝,并称6楼以上还有这样的房源,条件是每平方米加250元,如果接受上述条件,这套109平方米的房子总购房款多出2.7万元。

这种局面苏先生原本完全可以避免,他在购房时只贪图价格便宜,而不考虑自身的实际需要。对购房者而言,价格固然是购房时主要考量因素,但选择一个好的楼层,也同样重要。

购房者该如何选择合适自己的楼层?深度验房集团首席验房师王青宏的观点是,选购楼层主要应该从居住、高度、安全、上下楼的便捷程度、风雨及噪声等方面综合考量。以30层楼栋为例,如若景观、朝向无太大差异的情况下,7-10楼、16-20层是最适合居住的黄金楼层,前者适合家中有老人小孩的住户,后者一般的三口之家都可安心选择。

本期专题我们也试图用公正、客观的角度,借助专业人士的经验,梳理出每一阶段楼层的优劣势,希望能给购房者提供有用的借鉴。

A观点

验房师 家中有老人最好选择7-10楼

“16 - 2 3层之间,刚好避开了11- 15层大气中浮散的雾霾颗粒,居住舒适度最好。”

王青宏,深度验房公司首席验房师

购房者选择楼层的认识误区都因开发商对楼层的定价销售策略所致,我们以一栋30层的住宅为例,按常规一般都会首先推售12楼以下房源户型,在销售一段时间后发现客户对16-20楼层的认可度比较高,就在12楼以下房源的价格基础上进行上调。

购房者应该从自身的实际出发,选购楼层主要应该从居住、高度、安全、上下楼的便捷程度、风雨以及噪声等方面进行综合考量。一栋30层高的住宅最好楼层是16-23层之间,首先这个区间的楼层从空气学上讲,刚好避开了11-15层大气中浮散的雾霾颗粒,其次是16-20层,居住舒适度最好。

而25层以上因惠州背靠海,风比较大,如果太高,窗户的隔音不好会有风声和噪声,此外,如果家中有老人,25层以上谨慎选择,因为老人乘坐电梯时间太长不好,很多老人看起来身体健康,但随着年龄的增大,心脏病、脑血栓这些老年病还是会出现,如果住得太高,一旦电梯出现问题,老人的身体状况有变,会浪费急救时间。

此外很多老人还喜欢去阳台透风,20层以上的阳台高度都超过60米,楼层的风声和噪声会非常大,影响老人的居住和休息,尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病等。而且久居高楼对儿童的生长发育也非常不利,身居高层的人容易产生一种“根基不稳定”的感觉。

如果只有夫妻两人,年轻人追求景观、视野可以选择高楼层,如20-25楼之间的楼层。但如果家中老人、小孩三代都有的话,以30层为参照物的话,7-10楼将会是理想的选择氛围。首先这个楼层刚好避开了11-15层的大气尘埃颗粒层,也避开了7楼以下的采光通风以及受马路噪声干扰的盲点,这一区间的楼层不会是最高的高层,属于中间部分,供水、居住以及出入的时间成本都可以兼顾到。而且从价格上考量,如果景观面不太差,7-10层的价格可能比16-20层的还低。

“特价房,一般是低楼层的景观、朝向以及通风采光有问题的房源。”

代理商特价房一般处于低楼层

胡光宇,惠州世联行策略总经理

在常规定价体系加成中,16-24层既兼顾了景观又有比较好的视野格局,通风采光也不错,是最好的楼层。开发商做价格表一般都会有一个定价体系,对每一层都爬楼打分进行比对,比如说10楼以上可以看到江景,那其定价相比于9楼会有比较大的差距,如果说12-14楼的江景景观面又比10楼好,那价格肯定又有不同。

若项目的景观面足够强势的话,又占据稀缺自然资源,那一般都会以景观作为楼层定价的主要考量因素,如果是景观面一般,那开发商在定价的时候就会以朝向来做定价指标,一般而言朝东的要比朝西的贵,因为朝西的西晒,而朝东南的最贵,一般而言,一栋楼的中上部分是能够卖得出比较理想价格的,客户也比较接受。

开发商推售特价房,并不是简单自己决定拿一些房子出来卖,而是根据客户调研结果。哪些房子客户接受度不高?一般是低楼层的景观、朝向以及通风采光有问题的房源。

还有受客观条件制约,比如周边有垃圾中转站、变电站以及靠近立交桥等,还有要考量开发商推售特价房源的动机,有些事纯粹为了清货,有些是为了引爆市场,把一些原本价格比较低的楼层、较差的单位拿出来,引发市场关注。

B网调

超六成网友对9-15层情有独钟

上周六,南都联合大粤网发起购房者关于楼层选择的调查,截至周一上午,共有967名网友参与投票。

调查结果显示,楼层对于购房者置业确有一定影响。65.98%的网友认为楼层对购房起决定性作用,如若没有好的楼层便不会购买。32.68%的人赞成楼层对购房有一定影响,但要综合户型、价格等因素一起考虑。认为楼层对购房几无影响的网友所占比例仅1.34%。对不同楼层优劣势的认知度,57.91%的人表示几乎所有楼层都了解,24.92%的网友对自己喜欢或想购买的楼层比较了解,尚有17.17%的人基本不了解。

从调查中可发现,中间楼层最受购房者青睐。62.77%的网友对9-15层情有独钟,另有21.61%的调查者倾向于选择16-23层,愿意购买底层的网友仅0 .52%,1.34%的网友表示会考虑购买顶层。选择购买低楼层的人多是由于低楼层不会因水压不够而停水,占61.94%。20 .79%的网友认为低楼层出行方便,适合家里老人和小孩的日常起居。10 .65%的人看重低楼层相对较低的价格。而对于钟情中高层的网友而言,私密性好、少受周边环境干扰是其选择的主要因素,占53.98%。另有30 .82%的网友认为高楼层视野相对开阔、通风采光较好。13.03%的人是基于高层远离地面污染,空气流通性较好。

C楼层优劣势分析标准

主要考量因素:噪声、视野、通风采光、空气、雾霾

1.噪声

在没有障碍物阻挡的情况下,楼层越高,距离噪声源就越远,噪声自然越小。然而,如果低层单位周边设置有树木、隔音板等吸收声波的物体,噪声会绕射过此类“屏障”往上走,反倒会产生一个奇怪现象,楼层越高,噪声越大。不过一般说来,当到达20层以上的高层单位,由于逼近临界线,噪声影响较小。

2 .视野

鉴于低楼层因视线死角及地面树木或周边低矮建筑的阻挡而视野不佳,毋庸置疑,楼层越高,视野也更开阔,但顶层单位因太阳直射,夏天过于闷热。

3 .通风采光

低层单位因周围建筑物阻挡而通风采光效果较差。高楼层在通风流量、采光面积、日照时间等方面颇有优势。但通风采光还受户型、朝向、楼间距等因素影响,若楼层过高,角度不对,也会影响阳光的照射。

4 .空气

扬灰层的具体高度与灰尘密度、周边建筑高度和气流湍流特性都有关系,在不同地区、不同城市、不同市区甚至不同小区都有差异。通常情况下,空气中的污染物随气流不断沉降和流动,在空中没有污染源的情况下,楼层越高,空气相对越干净。

5 .雾霾

当气流相对稳定,空气中的颗粒物会沉淀,集中在一定高度范围内,但高度多少要依据颗粒物的大小和雾霾污染浓度而定。在气流相对稳定、无风的前提上,楼层越高,PM 2.5越低。

 

评论列表

aaii3322发表于:2016-10-22
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