房贷新政下提前还贷到底是否划算?

信息来源:大洋网-广州日报发布时间:2014-10-27

房贷新政下 提前还贷要考虑贷款余额和利率

只要还清首套房贷就能首付三成买第二套,还可能享受到利率优惠。随着央行房贷新政的落地,这一政策刺激了很多有改善型需求的购房者提前还贷,以便在再次购房时享受首套房的贷款政策。记者从多家银行了解到,近期咨询申请提前还房贷的顾客多了不少。理财专家提醒,对于不同的人,是否提前还房贷,要视具体情况而定。

记者 林晓丽 实习生 胡阳

首套房新政实施,燃起了不少有改善需求市民的购房欲望。记者从多家银行获悉,最近咨询和提前还贷的客户明显增多。一家股份制银行信贷部相关人士说,他每天都要接到好几个朋友的咨询电话。提前还贷的主要是想低首付买二套房的改善性客户,包括部分投资者。

有提前还贷打算的吴小姐告诉记者,2009年买了第一套房子,当时向银行申请了70万的按揭贷款,利率享受7折优惠,为4.585%,共贷款30年,使用的是每月等额本息还款方式。“一直没有提前还款,是因为相比目前的利率,当时的房贷确实便宜。但我们最近想买多一套学位房,正在看房子房贷新政就下来了,那是否要把贷款现还清,再买第二套房呢?”吴小姐有点为难地表示。

以目前广州主流的房贷利率来计算

案例1:提前还贷反而多付数十万利息

对吴小姐的情况,融360信贷专家徐瑾给记者算了两笔数。

假设吴小姐购买第二套房的总价是200万元。如不提前还款,按二套房政策购买,首付7成,利率为基准1.1倍,30年,利率为7.2%。购房需首付140万元,贷款60万元,30年共需支付利息约86.8万元。此外,仍需支付首套房25年利息43.3万元。故吴小姐需一次性支付现金140万元,以后支付利息130.1万元(即第二套的86.8万元+第一套的43.3万元)。

如果是提前还清贷款余额,再购房按首套认定,需首付3成,按照广州内资银行当前最低房贷利率为9.5折计算,贷款30年,利率为6.22%。吴小姐需要还贷款64万。另外,购买新房需要首付款60万元,之后要支付利息169.3万元。故吴小姐需一次性支付现金124万(64万+60万),以后支付利息169.3万元。

“虽然提前还贷使用到的现金比不提前还贷少了16万元(140-124),但利息却要多付39.2万利息(169.3-130.1),这还不包括因提前还款可能产生的违约费用。”徐瑾指出,这么一对比,可见在这种情况下提前还款并不划算。

案例2:贷款余额较少可考虑提前还贷

某股份制银行理财经理表示,如果手头资金有限,而之前的房贷余额也剩下不多,这种情况当然首选提前还贷。该理财经理举例道,假设某先生已有一套70多平方米的两居室,尚有10万元房贷未结清,而手头已有了五六十万元的积蓄,打算再买套100多平方米的三居室。按之前的限贷政策,二套房要首付七成,他的积蓄根本不够付首付。现在只要花10万元把首套房贷结清,再买房只要首付三成,他正好钱够用。

徐瑾表示,通过提前还贷,来享受央行新政,对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少,用户支付现金也越少。“可以说,用户需支付现金越接近新房7成首付金额(案例中140万),越不划算。”徐瑾说。

建议:

曾享7折利息优惠

并不都适合提前还贷

“无论如何,购买二套房之前,最好先咨询银行客户经理,计算一下提前还款是否恰当。”理财经理提醒道。
对于新政之下,消费者是否要提前还贷,而享受二套房首付三成及利率优惠呢?前述理财经理表示,首先看手里的余钱。新政利好的是手里余钱较为紧张而又想改善住房条件的,但之前因首付七成的高门槛而无法购房的人群。

徐瑾表示,通过提前还贷,来享受央行新政,对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少,用户支付现金也越少。

其次,还要看提前还与不还的总利息比较。徐瑾表示,曾享7折优惠的并不都适合提前还贷。

对于不再购买新房的消费者,如果手有余钱,是否要提前还房贷,关键要看余钱的投资收益能否覆盖房贷成本,如果不行,则要考虑提前还贷;如果可以,则不必急于还贷。

 

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