购房下调契税营业税 最利好二线核心城市

信息来源:南方都市报发布时间:2016-02-20

今年楼市新政来得尤其早!继调整个人住房贷款最低首付比例、上调住房公积金存款利率之后,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部昨日联合发布通 知,调整房地产交易环节的契税和营业税。楼市新政2月22日起执行。主要亮点在于对改善型、二套购房群体赋予减税政策。以往,对于二套房的购置,无论面积大小均统一按3%税率计征。调整后,90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%,相当于按首套购房资格进行计算。对于面积为90平方米以上的住房,由过去的3%的契税降到2%,使购置大户型的改善型用户获得利好。尽管部分条款特意绕开北上广深等一线城市,但实际上对于第一次购房就买144平方米以上的, 契税也由过去3%减至1.5%,对当前一线城市大户型库存有一定利好刺激。

  新政最利好二线核心城市

  与此前2月2日央行宣布的新政一样,此次三部门颁布的新政也绕开一线城市。对于北上广深一线城市,仍执行“对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,按1.5%的税率征收契税”,144平方米以上契税减按1 .5%征收。第二套房的契税征收方面,则没有任何变化。在营业税方面,仍执行去年“3·30”政策不变,即个人销售未满两年的住房,全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按其销售收入减去购房款后的差额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  在知名财经评论家叶檀看来,目前各城市楼市分化,“此番新政虽未直接对一线城市,但由于一线城市相对抗风险能力强,尤其是核心区房价还会稳定向上”。新政令一些二线核心城市更受益,尤其是南京、苏州等。尽管对三、四线城市也有利好,但带动的楼市还是相对有限。

  春节期间,在广州已有一套房的罗小姐回到老家清远连州买了一套93平方米的房产,总价约34万元。新政实施后,原本需缴纳1.02万元的契税,现在可少缴3400元,“相当于送我一年半的物业管理费”。

  今年已两次出楼市新政

  相比往年,今年楼市政策实施频繁且来得急。如2015年“3·30新政”,是在农历二月十一发布。而此次新政是在正月十二发布,正月十五元宵节起施行。2014年是在9月30日才出台楼市新政,将二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。

  今年2月2日,央行宣布在不限购的城市,居民购买首套普通住宅,首付最低可下浮0 .5%个百分点至两成,购买第二套房在首套房未结清贷款时,也可最低首付三成。两次政策无缘一线城市,叶檀认为北上广深人口集中,地价高,房价高,所以不用出台鼓励措施。此番新政是希望楼市维持目前复苏局面,“今后的利好政策 还是不断的”。

  国家统计局数据显示,截至去年末全国商品房待售面积71853万平方米,库存主要集中于部分二线和三、四线城市,由 于前期过度开发透支需求,导致成交低迷。库存高企已抑制房地产开发投资积极性。国土资源部统计,去年全国105个主要监测城市土地供应总量减少,房地产开 发用地面积不及2014年,房地产开发投资增速降为近年低点,而住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

  “虽然政策继续绕开一线城市,预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市,但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。”中原地产首席分析师张大伟认为,房地产政策继续宽松,有利于非一线城市楼市去库存。中央部委接力地方出政策救市,预计全国两会前后各省将针对房地产库存出台不同力度的政策,房地产市场有望在一季度迎接一轮密集 的政策宽松。

  一线城市影响如何?

  广州:郊区豪宅成交或微增

  “目前广州楼市总库存套均面积在130平方米左右,120平方米左右的户型相当缺货,由此可见广州目前库存很多在144平方米以上”。合富辉煌首席市场分析师黎文江说,此番新政对于买家第一套房就一步到位、购买非普通住宅还是有很大优惠的。

  广州当前144平方米以上的豪宅普遍总价在800万元以上。以4万元/平方米计算,一套150平方米的豪宅总价在600万元。以此计算,新政前需缴纳18万元契税,但新政之后契税减至1.5%,相当于少了9万元税费,可购买2.25平方米,省下一个公共卫生间的面积。

  满堂红链家市场部高级经理周峰表示,可以预期,在广州郊区某些楼价相对偏低的板块,想一步到位购买非普通住宅的客户会轻微增加,而前提是银行信贷方面继续维持相对宽松状态,“预计今年广州客若决定购买二手住宅,仍会把广州老城区的物业作为首选”。

  深圳:不会马上影响房价

  “新政对深圳的房价不会马上有影响”。深圳中原董事总经理郑叔伦说,深圳目前144平方米以上户型的房产均价在五六万元/平方米,总价普遍上千万元。但是,深圳一般刚需在购买第一套房时以购买面积在五六十平方米的居多,首套房一下子拿出800万元以上购买豪宅的相对少。

  深圳与香港一衣带水,而目前香港楼市降价风遍吹。郑叔伦表示,为了省点税而买之后房价降了得不偿失。此次出台的新政不会令深圳楼市形成疯抢,深圳房价也不会因新政而马上有反应。

  二线城市购房升温?

  佛山:部分区域房价或上涨

  合富置业首席市场分析师龙斌分析,新政并不只带来单一影响,对整体市场信心带动明显。144平方米以上的首套房,以及所有面积段的二套房都可以享受到优惠税率。可见,政策直接指向改善型和大户型,对于刚需产品并无变化。

  “佛山这类大面积户型一般在200万元总价或以上,优惠后可省3万元的税费,但此类高端客户不会为了3万元就决定买房。”世联行佛山公司总经理葛朴指出,政策对于市场的利好当然存在,但直接影响有限,更多在信心层面。佛山市场存量的压力,主要集中在刚需类型产品。

  佛山住建局统计数据显示,去年底佛山全市成交均价已由年初约8278元/平方米升至约9184元/平方米,广佛板块所在的南海区更在去年底均价首次突破万元大关。龙斌表示,广州还在限购,加上佛山政策利好,部分区域价格趋涨势头会持续。楼价出现稳步上升趋势的话,会带动客户对于购房的改善需求,以及理财需求。

  东莞:难延续去年火爆行情

  东莞中原策略研究中心总监车德锐表示,新政的发力点在于改善型。目前政策有利于大户型,但2015年东莞楼市推出的产品还是以刚需型居多,80-110平方米的户型最多。新政的推出有利于用市场力量解决之前大户型多证拼凑的问题。

  天为地产大数据研究中心总监黄海燕认为,政策最利于大户型,但实际影响没有那么大。真正受惠的还是二套房契税下调,普及面比较广。

  去年,东莞楼市受深圳客外溢影响,临深片区楼盘被一扫而空,房价高达2万元/平方米。车德锐表示,经过时间检验,深圳投资客会更理性,加上现在香港房价在跌,银行开始打击中介炒房,预计难以延续去年火爆行情。

 

评论列表

还没有相关评论!

 

我来评论

您需要登录后才可以评论 登录 | 注册

1、在发布信息时,请您遵守中华人民共和国有关法律、法规,并尊重网上道德。
2、因您的言论直接或间接导致的民事或刑事法律责任由您个人承担。
3、网友评论仅供其表达个人看法,并不表明本站同意其观点或证实其描述。
4、本站所刊载的所有房源信息、资料及图片均由网站用户提供,其真实性、合法性由信息发布人负责,
   本网站不声明或保证其内容之正确性或可靠性。